Технические аспекты покупки объектов в Испании

 

Любой вид недвижимости в Испании должен быть зарегистрирован в Регистре Собственности, где Вы сможете получить полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, точная площадь, а также о наличии возможной задолженности владельца. На имя покупателя оформляется главный официальный документ, которому затем присваивается регистрационный номер, номер записи, листа и тома для занесения ее в Регистр. Продать недвижимость по законам Испании имеет право только сам владелец или же лицо, назначенное им и имеющее, соответственно, от него доверенность, заверенную нотариально. В случае, если владельцев недвижимости несколько, либо владелец состоит в браке, согласно Гражданского Кодекса Испании, при продаже необходимо присутствие и согласие всех владельцев, либо нотариально заверенная доверенность от них.

Контракт купли-продажи подписывается продавцом и покупателем в Нотариальной конторе в присутствии нотариуса. После подписания купчей, недвижимость регистрируется в Регистре собственности. Этот процесс длится от 3-5 месяцев. Расходы (налоги, регистрация), связанные с приобретением недвижимости составляют около 10%, если покупатель не берет ипотечный кредит в банке и 12% - в случае ипотеки (например: цена недвижимости 250 000, 00 + 10%-12%).

 

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ

 

Основными и наиболее значимыми затратами при покупке недвижимости в Испании, кроме стоимости самой недвижимости, являются разовые налоговые выплаты и затраты на регистрацию сделки.

Общими для любых сделок с недвижимостью являются:

нотариальный сбор Notario — для всех регионов одинаков, имеет специальную шкалу;

сбор за внесение нового владельца недвижимости в Регистр собственности — Registro;

сбор на делопроизводство — Gestoría.

Налог, который собирают местные власти — Plus Valía, за налогооблагаемую базу берут кадастровую стоимость продаваемого объекта, для новой недвижимости это будет кадастровая стоимость участка земли или доли во владении земельным участком, в случае с многоквартирным домом.

По сумме затрат, при равной кадастровой стоимости, новая недвижимость и недвижимость вторичного рынка отличаются незначительно. Так, новая недвижимость облагается налогом на добавленную стоимость — Impuesto sobre Valor Añadido. Ставка налога I. V. A. для всех Автономий одинакова и составляет 7%. Недвижимость вторичного рынка облагается налогом - Impuesto de Transmisiones Patrimoniales или Налог с передачи собственности, который составляет 7% от стоимости объекта.

Ещё один налог, это El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Налог на юридические акты A. J. D., применение I. T. P. (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) по закону исключает использование A. J. D., а вот применение I. V. A. не исключает его использования, следовательно, стоимость новой недвижимости является базой для этого налога. Ставка налога составляет 0, 5%.

 

ТЕХНИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПОЛУЧЕНИЯ ИПОТЕКИ

 

Ипотека перечисляется банком на счёт покупателя недвижимости в момент подписания контракта ипотеки. В  момент подписания купчей на недвижимость, вся сумма стоимости недвижимости, состоящая из собственных средств покупателя и суммы ипотеки, перечисляется на счет продавца недвижимости. Фактически в сделке купли-продажи недвижимости с ипотечным кредитом участвуют три стороны: продавец недвижимости, покупатель недвижимости, банк.

Условия кредитования в Испанских банках достаточно демократичны. Так, например, клиент банка может в любой момент погасить кредит полностью или частично, при этом он несёт затраты эквивалентные 0, 75-1% от преждевременно возвращаемой суммы. При частичном погашении может быть уменьшен срок амортизации кредита либо ежемесячная сумма выплат по кредиту. Например, изначально кредит составлял 170 000, 00 Евро, был взят на 35 лет, под ставку 5, 25% годовых, с ежемесячной суммой выплат составляла 885, 26 Евро. При досрочном погашении части кредита размером 50000 Евро ( например: через год) необходимо заплатить 500 Евро и выбрать: либо сохранить срок кредита и платить по 621, 73 Евро, либо сохранить размер ежемесячного взноса и сократить срок до 17 лет.

Процентные ставки, в зависимости от автономии (Андалусия, Мурсия, Валенсия, Каталония), банка и типа недвижимости, на сегодняшний день колеблются от 5, 25% до 5, 75%. Сумма которую может получить покупатель недвижимости ( резидент ЕС) может составить от 70% до 80% от оценочной стоимости недвижимости. Сроки, на которые выдаются кредиты, находятся в диапазоне от 1 до 35 лет.

Для получения ипотеки необходимо предоставить уполномоченному работнику кредитного отдела банка:

- действующий загранпаспорт,

- идентификационный номер иностранца (NIE),

- справку о доходах с места работы, кроме того, для подтверждения своей состоятельности, в случае получения больших кредитов, желательно предъявить ксерокопии документов подтверждающих владение недвижимостью в своей стране, участие во владении предприятиями и свои доли в этих предприятиях.

По законам Испании ежемесячная выплата по кредиту не может превышать 30% от суммы заявленного в справке месячного дохода. Поэтому, сумма, указанная в документах о доходах, должна быть соответствующей. Так, например, в случае с ипотекой на 170 000,00 Евро взятой на 35 лет под  5, 25% годовых, ежемесячная сумма выплат составляет примерно 885, 26 Евро/месяц, а значит, месячный доход должен составлять  3000, 00 Евро/ месяц.

При получении ипотечного кредита страхование недвижимости от всех случаев обязательно. Страхованию подлежит сам объект недвижимости. Участок земли, на котором он расположен, остается вне договора страхования. По желанию, можно также застраховать жизнь и трудоспособность ответственного за кредит лица. Таким образом, при наступлении страхового случая недвижимость остается свободной от кредита.

Процедура расчётов с банком по кредиту проста. Перед заключением сделки купли-продажи недвижимости покупатель открывает счёт на свое имя в соответствующем банке. С этого счёта в дальнейшем происходит расчёт по сделке купли-продажи недвижимости, на него поступают кредитные средства, выделенные банком. Ежемесячно банк списывает с указанного счёта одинаковую сумму. Данная сумма состоит из двух частей: возврат небольшой части кредитных денег — амортизация кредита и комиссии банка (процент, взятый на остаток непогашенной части кредита). Со временем регулярно выплачиваемая сумма остаётся неизменной, в то время как доля возвращаемой части кредита растёт, сумма комиссионных уменьшается (так называемая «французская система»). Помесячную раскладку выплат по кредиту покупатель недвижимости может получить при своем первом визите в банк или получать по почте на свой адрес.

По значимости получение ипотеки можно сравнить со сделкой купли-продажи недвижимости. Как и в случае с куплей-продажей оформляется контракт — Escritura de préstamo hipotecario. Данный контракт также как и сделка купли-продажи регистрируется в регистре собственности и его подписание происходит в присутствии нотариуса в один момент с подписанием купчей.

Затраты связанные с получением ипотечного кредита или проще — ипотеки не связаны со стоимостью покупаемого объекта недвижимости, а связаны только с размерами получаемой ипотеки и могут составлять 1% - 2%.

День подписания купчей и контракта ипотеки, например 25 число, становится для покупателя недвижимости днём, в который банк начнёт, через месяц периодически списывать с его счёта одинаковую сумму в счёт погашения кредита. Зная о предстоящем списании со своего счёта, покупатель недвижимости должен своевременно заботиться о его пополнении. Таким образом, начинает формироваться клиентская кредитная история, которая может пригодиться впоследствии при общении с банком.

Не своевременное пополнение счета приводит к применению к клиенту банка штрафных санкций из расчета 25% годовых от задерживаемой суммы.

 

ЗАКОН

 

По испанскому законодательству нет ограничений на покупку недвижимости для иностранцев. В независимости от того являетесь вы резидентом страны или нет, юридическое вы лицо или физическое (или группа лиц), вы беспрепятственно можете приобрести недвижимость.

В купчую на дом при желании могут быть вписаны несколько человек.

Статья 13 , Конституция

Иностранцы пользуются в Испании общественными свободами, которые обеспечивает настоящий Раздел в соответствии с договорами и законом.

Статья 33

1. Признается право на частную собственность и на наследование.

2. Социальная функция этих прав ограничивает их содержание, в соответствии с законами.

3. Никто не может быть лишён своего имущества и прав на него, кроме как по оправданной причине, связанной с общественной целесообразностью или с социальными интересами, при условии соответствующей компенсации и в порядке, установленном законом.